物管企业拆墙 重探公司边界

物管企业拆墙 重探公司边界

作者: 张歆晨

[ 保利物业总经理吴兰玉透露,保利物业目前管理的城镇地区70多个,学校100多所。 ]

2019年,深秋季节,保利物业(06049.HK)去了北大校园,举办一场面向毕业生的宣讲。这或许是物管企业在国内顶级学府的首次招聘。活动入口处,一位北大学子对企业的负责人说:“我不是来投简历的。我就是来看看,是什么样的物业公司,敢到北大来招聘!”这固然有北大学子的骄傲,但根源还在于,社会大众对于物业管理的固有观念,仍旧是以安保和保洁为核心业务的低端服务业。

另一边,先知先觉的资本市场上,物管企业所受到的待遇却是另外一番景象。比如保利物业于2019年底IPO发行时的公开发售部分超额认购达222.68倍,冻结资金量超过同期发行的阿里巴巴;碧桂园服务(06098.HK)自2018年底上市以来,短短两年时间股价最高涨幅超5倍。

今年10月底以来,已经至少有5家物业公司奔赴香港股市,动辄以超过100倍的市盈率高溢价发行,而这些公司的基石投资者中,频繁闪现腾讯、红杉、高瓴、鼎辉、京东、雪湖、璞石、睿远等顶级投资机构的魅影。

物管行业,已被市场界定为极富想象力的下一个“黄金赛道”。

不过,这条赛道的商业逻辑是什么?未来的发展空间又在哪里?当下群雄逐鹿的市场格局将如何演进?这些问题,即使物管行业内部也存在极大分歧。

在后疫情时代,随着社会背景与客户需求的不断变化,物管企业已走上自我变革的发展阶段,尤其资本市场的加持,更催促着它们重新思索业务边界,开发潜在价值,进而将行业推上一条竞争更为激烈的升级与分化之路。

重构商业模式

曾经,物业管理是房地产开发的附属业务,是地产企业内部替前端开发打扫战场的支持性部门。2014年花样年的潘军带着彩生活(01778.HK)的故事奔赴资本市场,正如同向平静的湖面投入顽石,变化缓慢滋生,尤其是营收位居行业第一的万科物业主动出圈,宣布自己不再是物业公司,在很大程度上折射出行业原有的业务围墙正被拆除,而在商业模式重新定位的过程之中,争吵与分歧也正在上演。

2020年10月31日,在深圳的一个公开场合,万科(000002.SZ)集团合伙人朱保全对外宣布,万科物业发展股份有限公司更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”(简称万物云),并宣称要打造一个开放性的平台,促成行业全方位转型升级。

为了展示万物云的科技属性,朱保全演示了一个名为“星尘”的操作系统,万物云空间里的设施、设备、资产、人、商业活动等都能接入系统,包括物业公司、供应链上下游、各类生态合作伙伴都可以在系统上获得万科方面提供的技术、流程、标准等核心服务产品与服务能力,万科的理想是,自身与其他物业公司不再是竞争关系而是合作关系,从而打造物业行业的超级平台。

物管企业的未来是科技公司?对此,另一头部企业保利物业抛出截然不同的观点。保利物业表示:物业的本质还是服务,科技只是提升服务品质的手段,物管行业无论业务边界如何拓展,收取的还是服务的费用,而不是科技创新的溢价。

有别于万科,保利对行业的发展趋势有着自己的思考逻辑。该集团在2019年6月率先提出了“大物业”概念,其典型标志就是多业态,明确住宅、商办和公共服务三大赛道,并建立了与之对应的服务品牌。

万科物业其实也进行了类似的划分。两者之间的差别在于,在公共服务领域,万科把服务的边界定义在了城市,而保利则更加下沉,突进到了乡镇。比如,在公共服务领域,保利不仅服务城市空间,还服务于乡镇、景区、学校、医院、地铁等多种业态。

一位对物业行业有着多年观察与研究的人士对第一财经记者表示,物业行业发展到这个阶段,无论是保利、万科还是碧桂园,战略取向、发展模式基本相同。万科仍旧是物业行业的老大,其对自身的战略思考是最清晰的,发展路径是也最明确的,而保利是央企,对行业的未来思考更多一些,维度也更高一些。

保利物业总经理吴兰玉则对第一财经记者表示:“物业要打破业务类型上的思维固化,只要有需求,我们就提供服务,让大物业承担起国家战略发展当中的软性服务力量,即软基建。”吴兰玉提出的“软基建”是对应“新基建”而言,新基建包含基础设施,而软基建则是在这些设施的基础上提供的服务,目标在于服务于民生。

万变不离其宗,保利认为物管企业应该赚服务的钱。吴兰玉称:“行业本身的角色和价值没有变;行业存在的初心使命也没变;这就是物管企业依旧定位为服务行业的底层逻辑。”

面对万科和保利两大龙头的科技与服务之争,行业中还存在第三方观点。比如金科服务(09666.HK)是11月17日才在香港主板挂牌上市的又一家大型物管企业,该集团董事长夏绍飞对第一财经评论:“我也认为我们不是物业公司!物管企业发展方向应该是大消费兼具科技特质。”金科没有站队保利和万科,因为在他们看来,万科想做的科技平台很难实现,保利坚守的服务又太过于保守。

目前来看,物管行业的概念之争不会轻易结束,辩论的根源在于旧的商业模式被打破之后,新的逻辑却尚未完全建立,未来的行业空间依托于规模、生态还是平台,一切尚无定论。

推倒空间与业务的围墙

物管行业被资本市场看好的逻辑也十分简单,首先是稳定且持续经营的特性可以克服周期,拥有稳定营收和现金流;其次是物管企业掌握着的客户资源,是规模最大线下流量入口,增值服务潜力无限。

目前,大多数物业企业都还在规模拓展的战场上厮杀,对于未来的增值业务空间要如何拓展,则多停留在沙盘推演或者试水阶段。所以,在管面积和签约面积,是物管企业向市场秀肌肉的主要方式。

中指院数据显示,2018年,全国物业服务企业超过11万家。百强企业管理面积均值超3000万平方米;TOP10企业管理面积均值超2亿平方米,是百强企业均值的7.82倍;百强企业市场份额超过35%。

不完全统计显示,万科、保利、碧桂园、雅居乐、彩生活、融创、金科等多家物业公司的管理规模已在亿级,但规模远没到天花板,为了拓展管理面积,物管公司将管理边界从原有的社区物业、商办物业不断向公共物业领域拓展。

以保利物业提出的“大物业”概念为例,被分为以中国960万平方公里为服务空间的“全域物业”;以住宅社区、产业园区、教育园区、城市空间、乡村建设等为服务市场的“全业态物业”;以社区业主+城乡居民+全国国民为服务对象的“全民物业”;以物联网、人联网、价值联网融合发展的“全技术物业”;以人文社区、价值生活为服务内容的“全价值物业”。

“我们急于打破的是传统物业自己的围墙,不能老觉得我只能管小区,大物业时代要从住宅走到城市,至于城市里面的设施、企业、城镇、景区都要去管,比如进驻西塘古镇,深度介入乡镇公共管理。”吴兰玉透露,保利物业目前管理的城镇地区70多个,学校100多所,其他包括高铁、机场、产业园区等等。

目前,在城市服务领域开拓广泛的物管企业还包括万科、金科等。比如万科物业与珠海大横琴投资有限公司携手打造国内首个“物业城市”治理模式,以及与厦门鼓浪屿签订物业服务协议等。在金科的夏绍飞看来,城市公共服务这块业务“太赚钱了”,其原因不在于利润率高,而是体量大收益稳。

在多位业内人士看来,未来物业行业的竞争,将更多地聚焦于公共服务领域。因为尽管住宅、商办领域还有较大的增长空间,但会越来越拥挤,未来,只有公共服务足以提供物管企业持续增长的广阔空间。

地域的边界是可以打破,业务的边界同样正在被打破。随着头部企业在业务领域的不断延伸和拓展,物管企业的收入结构也在逐步呈现出相应的变化。从目前的发展趋势来看,行业价值链不断延伸,增值服务收入才是未来影响物业管理服务企业竞争的全局变量。

比如,碧桂园服务与雅生活服务非业主增值服务占比近60%;绿城服务在物业资产管理所带来的收入占比超30%;彩生活的网上推广服务的营收占比近35%。雅生活的物业代理、生活服务与资产管理占比分别达18%以上。

在万科看来:万物云不是云计算或者云服务,但从城市到园区,从写字楼到家,皆为空间,空间科技服务的范畴比物业服务更大,在空间(Space)里的设施、设备、资产、人及商业活动皆可通过技术(Tech)连接。朱保全表示:“从物业到空间,让公司可以服务更多客户,服务客户的更多方面。”

对于物管企业所能提供的业务,吴兰玉评论称:“技术给行业带来很多服务方式的变革,时空、物理、服务对象的边界等都被打开了,在这样的背景之下,行业需要打破时空限制、地域限制、服务对象服务范围的限制、服务价值和专业的限制。”

当然,物管企业在经营路径上的分化已现端倪,一是传统型社区物业公司,即以社区物业服务作为服务内容和收入来源;二是进化升级后的城市服务商,即大物业公司。尽管两种物管公司都可以在客户身上挖掘增值服务,但二者之间的规模,将不在同一个量级上。

RIPRO主题是一个优秀的主题,极致后台体验,无插件,集成会员系统
体育比分_体育赛事_足球赛事 » 物管企业拆墙 重探公司边界